Le Droit de Préemption de la SAFER ? Quelques explications…

Souvent source d’interrogations, voire d’inquiétudes, le droit de préemption de la SAFER constitue pourtant un outil très encadré, pas utilisé aussi souvent que l’on pourrait le croire.

La loi a institué au profit des SAFER, un droit de préemption (art. L 143.1 du Code Rural). L'exercice de ce droit est très encadré et se place dans un cadre juridique très précis :
- Il ne peut s'exercer que sur des biens à vocation agricole s'ils sont non bâtis ou sur des bâtiments faisant partie d'une exploitation agricole,
- Il s'applique sur la totalité du bien qui est notifié à la SAFER,
- Les motifs d'exercice du droit de préemption ne peuvent être qu'agricoles ou environnementaux. Ils doivent être approuvés par les Commissaires du Gouvernement Agriculture et Finances de la Safer,
- D'un point de vue opérationnel, une préemption n'est engagée que s'il y a une demande.

Des seuils de déclenchement
Tous les cinq ans, la Safer sollicite le renouvellement du droit de préemption auprès des pouvoirs publics. Le décret interministériel qui autorise alors la Safer à préempter définit l'assiette et les seuils de superficie sur lesquels il s'applique, notamment en fonction du classement des parcelles aux documents d'urbanisme. Ainsi, la SAFER peut préempter à partir du premier m2 vendu en zone agricole et naturelle des POS et des PLU, mais seulement à partir de 50 ares en zone U (ou NA et AU) ou en l'absence de documents d'urbanisme.
On le voit, l'action de la SAFER est donc limitée dans le cadre de la préemption. C'est notamment le cas lors de la vente de bâtiments non agricoles avec du foncier. Par exemple, la SAFER ne peut pas préempter si, lors de la vente, l'essentiel est constitué par la cession d'une maison d'habitation qui ne constitue pas l'habitation d'un siège d'exploitation.

Préempter dans quel but ?
La totalité du bien préempté doit être revendu pour un projet agricole ou environnemental. Contrairement à un dossier traité à l'amiable, il n'est pas possible pour la SAFER de revendre après préemption ce qui n'intéresse pas les exploitants agricoles à des tiers non exploitants (anciens bâtiments d'exploitations, siège d'exploitation qui n'est plus aux normes, bois,…). Ainsi, d'une part, la SAFER doit obligatoirement préempter sur la totalité des biens objet de la notification. D'autre part, le ou les attributaires doivent s'engager à maintenir l'utilisation agricole de l'ensemble du bien pendant la durée du cahier des charges (en général 10 ans, mais pouvant être porté à 15 ans après avis du Comité Technique Départemental).
Les frais de préemption
Les frais liés à l'exercice du droit de préemption sont plus importants que dans le cadre d'une opération traitée à l'amiable. La SAFER est dans l'obligation d'acheter le bien puis de le revendre, ce qui nécessite la signature de deux actes notariés. Même si le montant des frais est réduit en raison de l'intervention de la SAFER (exonération fiscale de 5,09 % du prix de vente), cela engendre un surcoût. Le coût minimum d'un acte notarié peut être évalué à 900 €.

La préemption en chiffres
En 2012, sur 4415 projets de vente notifiés à la SAFER par les notaires sur le département de la Loire Atlantique, près de 65 enquêtes de préemptions ont été menées. Au final, 29 préemptions ont été exercées. Cela ne représente donc que 0,007 % du nombre de ventes notifiées.

Le travail à l'amiable
L'objectif de la SAFER est de négocier à l'amiable et d'éviter la préemption. Plus souple, la procédure amiable permet de travailler dans un contexte non conflictuel, à un coût moindre pour les attributaires SAFER. Elle offre en outre deux avantages majeurs :
- la possibilité de réorienter une partie du bien pour des usages non agricoles lorsque les exploitants ne souhaitent pas, par exemple, acheter des bâtiments compris dans une vente ;
- une souplesse beaucoup plus grande dans les délais. A l'amiable, la Safer parvient généralement à négocier avec les vendeurs des délais relativement longs, 6 mois ou plus. Cela laisse aux candidats un temps suffisant pour finaliser leur dossier et leur financement. En préemption, ce délai est ramené à deux mois, sans extension possible. Les demandeurs ont donc eux aussi un délai beaucoup plus court pour finaliser leur dossier et son financement, ce qui pose souvent des problèmes pour les ventes d'unités importantes.

Travailler à l'amiable suppose que la SAFER soit informée très tôt des projets de vente, de sorte qu'elle puisse prendre contact avec le propriétaire et engager la négociation. N'hésitez donc pas à prendre contact avec votre conseiller de secteur*.

Édouard Glérant


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