Fiscalité - Achat de terres par le fermier : attention aux obligations

Lors de la vente de terres, le fermier bénéficie d'un droit de préemption et de droit de vente à taux réduit sous certaines conditions. Pour bénéficier de ces avantages liés au statut du fermage, il doit respecter des obligations qui sont souvent méconnues.

Le statut du fermage prévoit que le fermier bénéficie d'un droit de préemption et d'un droit de vente à taux réduit de 0,71 % au lieu de 5,80 %.
Le bénéfice de ces avantages est conditionné au respect de certaines obligations une fois la vente réalisée.

Le droit de préemption

Rappel des principes
Pour rappel, tout preneur qui justifie d'un bail rural peut se prévaloir du droit de préemption à condition de remplir certaines exigences :

• le preneur doit avoir exercé, pendant trois ans au moins, la profession d'exploitant agricole. 

Cette condition ne se rapporte pas nécessairement à l'exploitation du fonds loué. La loi exige seulement que le preneur ait exercé, à un titre quelconque, la profession agricole pendant un délai de trois ans ;

• le preneur doit avoir exploité, par lui-même ou par sa famille, le fonds mis en place. 

S'il souhaite transférer son droit de préemption, il peut préempter personnellement en vue de faire exploiter le fonds par un descendant ou substituer le descendant dans l'exercice du droit de préemption. Pour cela, le descendant devra lui-même avoir exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou être titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole. 
Le droit de préemption peut être transféré au conjoint ou partenaire de Pacs, à condition que ces derniers remplissent les mêmes obligations que les descendants (trois ans de profession agricole ou un diplôme agricole) ;

• le preneur ne doit pas posséder une surface supérieure à 135 ha.

Attention, l'exercice du droit de préemption est exclu lorsque le propriétaire vend des terres à des proches parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus.

Respect de l'obligation d'exploiter personnellement le bien préempté
Lorsque le fermier a bénéficié de son droit de préemption, ce dernier doit exploiter personnellement le bien préempté pendant au moins neuf ans en qualité de propriétaire à compter de la péremption.
Pendant cette période, il ne peut ni vendre, ni louer le bien sauf en cas d'apport ou de mise à disposition du bien préempté dans une société dans laquelle il est lui-même exploitant.

Le preneur qui vend ou loue le fonds avant l'expiration de ce délai peut encourir une condamnation de dommages et intérêts si un acquéreur évincé rapporte la preuve d'un préjudice. Ce dernier a alors un délai de dix ans pour agir à compter de la manifestation du dommage ou de son aggravation.

Droit de vente au taux réduit de 0,71 % au lieu de 5,80 %

Rappel des principes
Les acquisitions d'immeubles ruraux par les fermiers bénéficient, quelle que soit leur importance, du droit de vente au taux réduit à la double condition :

• qu'au jour de l'acquisition, les immeubles soient exploités depuis deux ans au moins, soit en vertu d'un bail consenti à l'acquéreur (personne physique ou société), soit en vertu d'une mise à disposition par le preneur au profit d'une société qui souhaiterait acheter ;
• que l'acquéreur prenne l'engagement, pour lui et ses ayants-cause à titre gratuit (héritiers, légataires ou donataires), de mettre personnellement en valeur lesdits biens pendant un délai minimal de cinq ans à compter du transfert de propriété.

Respect de l'obligation de conserver le bien pendant cinq ans
En cas de cessation de l'exploitation personnelle par l'acquéreur ou ses ayants-cause à titre gratuit ou en cas de vente en totalité ou en partie du fonds loué, le preneur encourt en principe la déchéance du régime de faveur, ce qui entraîne l'exigibilité du complément de droit dont l'acquéreur avait été dispensé et de l'intérêt de retard.

Par dérogation, le bénéfice du régime est maintenu notamment dans les cas suivants :

• force majeure ;
• cession à titre onéreux ou location, soit à un descendant, soit au conjoint d'un descendant de l'acquéreur qui s'engage lui-même à continuer l'exploitation personnelle du fonds jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans ;
• d'apport pur et simple à un GFA, un Gaec, une EARL ou une SCEA, à condition que l'apporteur ou ses ayants-cause conservent les parts sociales jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans ;
• de transfert de jouissance (location) à un GFA, un Gaec, une EARL ou une SCEA, à condition que l'acquéreur ou ses ayants-cause continuent de mettre en valeur les biens, dans le cadre de la société, jusqu'à l'expiration du délai de cinq ans.