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Droit - Indivision : les règles de fonctionnement ?

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Le 18/07/2019 à 10:00 I Soyez le 1er à déposer un commentaire

L’indivision se rencontre à la suite d’un décès. Les règles de fonctionnement propres à l’indivision ne sont pas toujours connues des héritiers. Ci-dessous quelques règles de principe.

L’indivision se caractérise par la détention de biens qui appartiennent à plusieurs indivisaires qui se partagent des quotes-parts et qui ont tous des droits identiques sur les biens.
L’indivision se gère de façon collégiale.
Selon la nature des décisions, ces dernières se prennent soit à la majorité, soit à l’unanimité.
Par exception, un seul indivisaire peut effectuer les actes utiles ou nécessaires à la conservation d’un bien.

Les décisions relevant de la majorité
Les actes les moins engageants peuvent être accomplis par le ou les indivisaires qui justifient d’une majorité au moins égale aux deux-tiers des droits indivis.
Les héritiers qui détiennent cette majorité et qui prennent une décision doivent obligatoirement informer les autres co-indivisaires sous peine d’inopposabilité de l’acte à ses derniers.
Afin de conserver la preuve de cette information, il est conseillé d’envoyer un courrier en recommandé.

Les actes relevant de cette majorité sont des actes de gestion courante dits actes d’administration.
Ces derniers sont définis par l’article 815-3 du Code civil. Il s’agit :

d’effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis comme réaliser des travaux d’entretien sur un bien immobilier ou engager une action en justice pour obtenir le paiement de loyers ;
de donner à un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;
de vendre les biens indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision. À défaut, il faut l’unanimité (exemple : vente d’une voiture, des biens mobiliers, etc.) ;
de conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, etc.

Les décisions relevant de l’unanimité
L’unanimité s’applique pour les actes qualifiés de plus graves, dits actes de disposition, tels que la vente d’un immeuble ou la mise en location par bail rural ou commercial.
En cas de silence ou de refus d’un indivisaire, les co-indivisaires, s’ils détiennent la majorité des deux-tiers peuvent demander l’autorisation du Tribunal de grande instance (TGI) pour autoriser les actes de disposition.
Il s’agit d’une mesure exceptionnelle permettant de sortir de l’indivision.
Dans la pratique, les indivisaires détenant la majorité des deux-tiers informent le notaire de leur souhait, par exemple, de vendre.
Ce dernier informe le ou les indivisaires récalcitrants dans le mois qui suit.
Si ces derniers persistent dans leur volonté de ne pas vendre ou s’ils ne se manifestent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate dans un procès-verbal ce qui permet aux autres indivisaires de demander la vente aux enchères devant le TGI.
Cette procédure nécessite l’intervention d’un notaire et d’un avocat et comporte le risque de vendre le bien inférieur au prix du marché.

Les actes conservatoires
Certains actes peuvent être accomplis par un indivisaire seul
Il s’agit d’actes conservatoires.
Par exemple : les actes matériels ou juridiques destinés à éviter un dommage matériel ou financier, la perte du bien ou la diminution de sa valeur, tels que la réparation d’une toiture, la mise en demeure d’un locataire de payer, etc.
Ces actes accomplis par un seul indivisaire engagent les autres indivisaires.
Pour accomplir ces actes, l’indivisaire réalisant des actes conservatoires peut employer des fonds de l’indivision s’il en dispose ou exiger des autres qu’ils participent aux dépenses nécessaires.
En cas d’avance des frais, ce dernier peut se faire rembourser par ses co-indivisaires sans attendre le partage des biens.
Pour cela, ses dépenses doivent être raisonnables et proportionnées à la valeur des biens objets de l’acte conservatoire.